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노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)(국토교통위원장)

대수: 22 법안번호: 2215406 발의일: 2025-12-19 상태: 원안가결
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법안 처리 타임라인

2025-12-19
발의일
날짜 없음
소관위 배정
국토교통위원회
2025-12-10
소관위 처리
대안가결
2025-12-18
법사위 처리
수정가결
완료
본회의 처리
원안가결

AI 요약

핵심 요약 이 대안은 노후계획도시 정비 절차와 주민 참여 제도를 바꾸도록 제안해요. 투기성 건축·토지 분할 제한과 분양받을 권리의 기준일도 앞당길 수 있도록 해요. 배경 노후계획도시 정비사업의 절차를 신속하게 하고 주민 참여와 동의 절차를 정비하는 한편, 지분 쪼개기 등 투기 수요를 억제하려는 대안이에요. 제공 자료의 처리 결과는 원안가결이지만, 아래 내용은 이 대안의 제안 내용으로 설명해요. 주요 변경사항 - 주택단지의 정의 신설: 주택과 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성하는 일단의 토지를 주택단지로 정하도록 제안해요. 도로·철도 등으로 분리되거나 관계 법령에 따라 별도 사용승인을 받거나 구분관리되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 별개의 주택단지로 보도록 해요. - 기본계획과 특별정비 절차 병행: 기본계획 수립 또는 변경과 특별정비구역 지정·특별정비계획 수립 절차를 병행할 수 있도록 제안해요. 각 절차에 따른 지정·수립이 시급하다고 판단하는 경우가 대상이에요. - 예정구역 결합과 조례 권한 변경: 서로 연접하지 않은 특별정비예정구역도 결합할 수 있도록 하고, 특별정비구역의 분할·통합·결합 요건 등에 관한 조례 제정 권한을 도에서 시·군으로 옮기도록 제안해요. - 공람 중인 예정구역의 행위 제한: 국토교통부장관 또는 지정권자가 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역에서 건축물 건축, 토지 분할, 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 집합건축물대장의 전유부분 분할을 제한할 수 있도록 해요. 제한 기간은 3년 이내로 정하고, 1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있도록 제안해요. - 선도지구 주민 요건 변경: 선도지구 지정요건의 ‘주민 참여도’를 ‘주민 동의율’로 바꾸도록 제안해요. - 주민대표단의 구성·승인과 업무: 토지등소유자가 기본계획 수립·고시 이후 특별정비예정구역별로 주민대표단을 구성할 수 있도록 해요. 대표 1명과 감사를 포함해 5명 이상 25명 이하로 구성하고, 토지등소유자 과반수의 동의와 지정권자의 승인을 받도록 제안해요. 주민대표단은 사업시행자·예비사업시행자와 총괄사업관리자의 선정·변경, 개략적인 특별정비계획 작성, 조합 구성·사업시행자 지정 준비, 특별정비구역 지정 제안 등을 할 수 있으며, 관련 조합이나 주민대표회의가 구성·설립되거나 신탁업자가 사업시행자로 지정되면 주민대표단은 다음 날 해산되고 그 업무의 권리·의무는 해당 조합·주민대표회의 또는 신탁업자가 포괄 승계하도록 해요. - 동의서 제출 방법과 동의 인정 특례: 특별정비구역 지정 제안·분할·통합·결합, 지정 해제 요청, 선도지구 지정, 주민대표단 구성, 사업시행자·예비사업시행자·총괄사업관리자 지정, 정비사업시행계획인가 신청 등에 대한 동의와 철회는 서면 또는 전자서명 동의서로 제출하도록 제안해요. 서면동의서에는 성명을 적고 지장을 날인하며 신분증 사본을 첨부하도록 하고, 지정권자가 해외 장기체류나 법인 등 불가피한 사유를 인정하면 인감도장과 인감증명서를 첨부하는 방법도 허용해요. 주민대표단 구성 동의서는 지정권자의 검인 또는 확인을 받아야 하고, 확인되지 않은 동의서는 효력이 없도록 해요. 별도 사항에 대한 동의도 일정 요건을 충족하면 인정할 수 있는데, 다른 사항에 관한 동의로도 인정될 수 있음을 알리고 대통령령으로 정하는 기간 안에 철회하지 않는 등 요건을 갖춰야 해요. 인정 대상에는 선도지구 지정과 주민대표단 설립 간 동의, 같은 자를 대상으로 한 예비사업시행자 지정과 사업시행자 지정 간 동의, 일정 재개발·재건축에서 예비사업시행자 지정과 주민대표회의 구성 간 동의가 포함돼요. - 사업시행자 요건과 예비사업시행자: 사업시행자 지정 동의요건을 관계 법령의 요건에 연결하고, 과반수와 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 기준으로 제시하도록 해요. 재건축사업 및 리모델링사업은 주택단지별 구분소유자의 과반수로 정하며, 관계 법령에 따라 사업시행자로 지정할 수 있는 자를 대상으로 하도록 제안해요. 주민대표단은 특별정비구역 지정 전에 일정 대상자와 사업 준비·추진에 필요한 협약이나 계약을 체결할 수 있고, 지정권자는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받아 그 상대방을 예비사업시행자로 지정하거나 해제할 수 있도록 해요. - 예정구역의 총괄사업관리자 지정: 총괄사업관리자를 특별정비구역뿐 아니라 특별정비예정구역에서도 지정할 수 있도록 제안해요. - 시·군의 특별회계 조례 권한: 노후계획도시정비특별회계의 세입·세출 관련 조례를 제정·개정할 권한을 시·군에도 부여하도록 제안해요. - 예비사업시행자의 특별정비구역 제안·지정: 제19조제4항에 따라 지정된 예비사업시행자가 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받아 특별정비구역 지정 또는 변경지정을 제안할 수 있도록 해요. 지정권자는 주민과 지방의회의 의견을 듣고 지방위원회의 심의를 거쳐 특별정비계획 수립 전에 구역을 지정할 수 있으며, 경미한 사항 변경에는 이 의견청취·심의 절차의 예외를 두도록 해요. - 특별정비계획과 정비사업계획의 연계: 특별정비구역 지정과 동시에 일정한 동의를 받아 예비사업시행자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 제안해요. 동의 기준은 토지등소유자 과반수와 주택단지별 구분소유자 과반수이며, 재개발사업은 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자로 정해요. 특별정비구역 지정 제안에 동의한 토지등소유자는 사업시행자 지정에도 동의한 것으로 보고, 사업시행자는 정비사업계획을 수립하도록 해요. 정비사업계획인가 고시가 있으면 특별정비계획 결정 고시와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시·군관리계획의 일부 결정·변경 등을 받은 것으로 보며, 신탁업자의 최초 정비사업계획인가 신청에는 토지등소유자 과반수와 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받도록 해요. 다만 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자는 인가 신청에도 동의한 것으로 보도록 해요. - 정비사업계획에 적용할 절차와 예외: 정비사업계획에는 제17조, 제26조제2항·제3항, 제29조 및 제30조를 준용하도록 해요. 「도시 및 주거환경정비법」 제10조부터 제13조까지, 제17조제3항부터 제5항까지, 제54조, 제55조 및 제59조는 준용하지 않도록 하되, 제26조제2항에 따라 재건축진단에 완화된 기준을 적용하는 경우에는 같은 법 제12조 및 제13조를 준용하도록 제안해요. - 정비플랫폼 구축·운영: 국토교통부장관 또는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도지사가 노후계획도시정비플랫폼을 구축·운영할 수 있도록 제안해요. 국토교통부장관은 해당 지방자치단체장에게 필요한 자료 제출 등 협조를 요청할 수 있고, 요청받은 지방자치단체장은 정당한 사유가 없으면 따라야 해요. 플랫폼은 정비사업관리시스템 등 국토교통부령으로 정하는 시스템과 전자적으로 연계해 활용할 수 있도록 해요. - 분양받을 권리의 산정 기준일: 지정권자가 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 이후, 특별정비구역 지정·고시 전에 별도의 기준일을 정할 수 있도록 제안해요. 기준일의 다음 날을 권리 산정 기준으로 삼는 대상은 토지 필지 분할, 비집합건물의 집합건물 전환, 동일인 소유 토지와 건축물의 분리 소유, 나대지 또는 기존 건축물 부지에 공동주택 등을 건축해 토지등소유자 수가 늘어나는 경우, 전유부분 분할로 토지등소유자가 증가하는 경우예요. 기준일을 따로 정하면 기준일·지정 사유·산정기준 등을 지방자치단체 공보에 고시하도록 해요. - 벌칙 신설: 토지등소유자의 서면·전자서명 동의서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금, 동의서를 매도하거나 매수하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 제안해요. 제16조제1항을 위반해 허가 없이 행위하거나 부정한 방법으로 허가받아 행위한 경우, 승인 없이 주민대표단을 구성·운영하거나 업무를 수행한 경우, 승인된 주민대표단이 있는데도 임의로 주민대표단을 구성해 사업을 추진한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 해요. - 시행일과 경과조치: 통과되어 공포되면 원칙적으로 공포 후 6개월이 경과한 날부터 적용하도록 하고, 제39조 개정규정은 공포한 날부터 적용하도록 해요. 시행 당시 국토교통부 고시에 따라 구성된 주민대표단과 지정된 예비사업시행자는 법에 따라 구성·지정된 것으로 보되, 각각 시행 후 3개월 이내에 제18조의2제2항 및 제4항의 요건과 제19조제5항의 요건을 갖춰 지정권자의 승인을 받도록 해요. 적용 대상 - 노후계획도시정비사업의 특별정비예정구역·특별정비구역 - 토지등소유자 - 주민대표단 - 예비사업시행자와 사업시행자 - 국토교통부장관과 지정권자 - 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 및 시·군 중요 조건 - 절차 병행은 기본계획 수립에 따른 지정·계획 수립이 시급하거나, 지정·계획 수립을 위한 기본계획 수립이 시급하다고 판단하는 경우에 가능하도록 제안해요. - 행위 제한은 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역에서 가능하며, 기간은 3년 이내이고 1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있도록 해요. - 주민대표단은 기본계획 수립·고시 이후 구역별로 구성할 수 있고, 토지등소유자 과반수 동의와 지정권자 승인이 필요하도록 해요. - 동의 인정 특례는 다른 사항에 대한 동의 가능성을 고지하고 대통령령으로 정하는 기간 내 철회하지 않는 등 제18조의5제2항의 요건을 모두 충족하는 경우에 적용하도록 해요. - 예비사업시행자의 구역 지정 제안은 제19조제4항에 따라 지정된 자가 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받은 경우에 가능하도록 해요. - 분양받을 권리의 별도 기준일은 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 후, 특별정비구역 지정·고시 전에 정할 수 있도록 해요. 원문 근거 - ““주택단지”란 주택 및 부대 시설ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지 로서 다음 각 목의 어느 하나 에 해당하는 일단의 토지를 말한다.” - “다만, 도로ㆍ철도 등 의 시설로 분리되는 경우 또 는 관계 법령에 따라 별개의 사용승인을 받거나 구분관리 되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 별개의 주택 단지로 본다. 가. 「주택법」 제15조에 따 른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설ㆍ복리시 설을 건설한 일단의 토지 나.” - “제13조의2(기본계획 수립과 특별정비구역 지정 등 절차의 병행) 특별 시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또 는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 기본계획의 수 립(변경을 포함한다.” - “이하 이 조에서 같다)을 위한 절차와 특별정비 구역의 지정 또는 특별정비계획의 수립을 위한 절차를 병행할 수 있다. 1. 기본계획의 수립에 따른 특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획 의 수립이 시급하다고 판단하는 경우 2.” - “특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 수립을 위한 기본계획 의 수립이 시급하다고 판단하는 경우 제15조제1항제3호 중 “특별정비구역을”을 “특별정비예정구역 또는 특 별정비구역을”로 하고, 같은 조 제2항 중 “도ㆍ특별자치도”를 “특별자 치도ㆍ시 또는 군”으로 한다.” - “서로 연접하지 아니한 특별정비예정구역의 결합을 허용하고, 특별정비구역의 분할, 통합 및 결합의 요건 등에 관한 조례 제정권한을 도에서 시ㆍ군으로 이관함(안 제15조). 라.” - “제16조에 제7항을 다음과 같이 신설한다. ⑦ 국토교통부장관 또는 지정권자는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제2항에 따라 기본계획을 공람 중 인 특별정비예정구역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정” - “하는 방법과 절차 에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. 1. 건축물의 건축 2. 토지의 분할 3. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합 건축물대장으로 전환 4.” - “비경제적인 건축행위 및 투기수요의 유입을 막기 위해 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역에서 건축물의 건축이나 토지의 분할 등을 제한할 수 있도록 함(안 제16조제7항 신설). 마. 선도지구 지정요건 중 주민 참여도를 주민 동의율로 수정함(안 제18조제3항). 바.” - “「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유 부분 분할 제18조제3항 중 “참여도”를 “동의율”로 한다. 제18조의2부터 제18조의5까지를 각각 다음과 같이 신설한다.” - “제18조의2(주민대표단의 구성ㆍ승인 등) ① 토지등소유자는 기본계획 수립ㆍ고시 이후 특별정비예정구역별로 주민대표단을 구성할 수 있 다. ② 주민대표단은 대표 1명과 감사를 포함하여 5명 이상 25명 이하 로 구성한다.” - “③ 주민대표단은 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 구성하며, 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 지정권자의 승인을 받아 야 한다. ④ 주민대표단의 운영, 비용부담, 단원의 선임 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.” - “제18조의3(주민대표단의 기능) ① 주민대표단은 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다. 1. 사업시행자 또는 예비사업시행자의 선정 및 변경 2. 총괄사업관리자의 선정 및 변경 3. 개략적인 특별정비계획의 작성 4.” - “관계 법률에 따른 조합 구성 또는 사업시행자 지정 등을 위한 준 비업무 5. 특별정비구역의 지정 제안 6. 그 밖에 노후계획도시정비사업 추진을 위하여 대통령령으로 정하 는 업무 ② 주민대표단이 조합 설립을 결정하거나 지정권자가 제19조제4항 에 따라 예비사업시행자를 지정한 경우 주민대표” - “④ 제2항제1호ㆍ제2호 및 제3항에 따라 조합(조합설립추진위원회를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 주민대표회의가 구성ㆍ설립된 경우에는 구성ㆍ설립 고시일 다음 날에 주민대표단이 해산된 것으 로 본다.” - “⑤ 지정권자가 제19조에 따라 신탁업자를 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자 지정일 다음 날에 주민 대표단이 해산된 것으로 본다.” - “⑥ 제2항제1호ㆍ제2호 및 제3항에 따라 구성ㆍ설립된 조합 또는 주 민대표회의와 제19조에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 주민 대표단의 업무에 관한 권리ㆍ의무를 포괄적으로 승계한다.” - “제18조의4(토지등소유자의 동의방법 등) ① 다음 각 호에 대한 동의 (동의한 사항의 철회를 포함한다)는 서면동의서 또는 전자서명동의 서(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 전자문서에 「전자서명법」 제2조제2호에 따른 전자서명을 한 동의서를 말한다.” - “이하 같다)를 제출하는 방법으로 한다. 이 경우 서면동의서는 토지 등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주 민등록증이나 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 1.” - “제11조제2항 또는 제26조의2제1항에 따라 특별정비구역 지정을 제안하는 경우 2. 제15조제1항에 따라 특별정비구역을 분할ㆍ통합ㆍ결합하는 경우 3. 제17조제1항제2호에 따라 특별정비구역 지정의 해제를 요청하는 경우 4. 제18조제3항에 따라 선도지구 지정에 동의하는 경우 5.” - “제18조의2제3항에 따라 주민대표단을 구성하는 경우 6. 제19조제2항에 따라 사업시행자 지정에 동의하거나 같은 조 제4 항에 따라 예비사업시행자 지정에 동의하는 경우 7.” - “제20조제1항에 따라 총괄사업관리자 지정에 동의하거나 같은 조 제3항에 따라 총괄사업관리자 지정을 제안하는 경우 8. 제26조의3제1항에 따라 사업시행자 지정에 동의하거나 같은 조 제4항에 따라 정비사업시행계획인가를 신청하는 경우 ② 제1항에도 불구하고 토지등소유자가 해외에 장기체류하거” - “나 법 인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 지정권자가 인정하는 경우에 는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서 를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.” - “③ 제1항 및 제2항에 따라 서면동의서 또는 전자서명동의서(이하 이 항에서 “동의서”라 한다)를 작성하는 경우 제18조의2제3항에 해당하 는 때에는 지정권자가 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인(檢印) 또는 확인한 동의서를 사용하여야 하며, 검인 또는 확인을 받지 아 니한 동의서는 그” - “토지등소유자가 제18조제3항에 따른 선도지구 지정에 동의하거나 제18조의2제3항에 따른 주민대표단의 설립에 동의한 경우 그 중 어느 하나에 대한 동의는 다른 하나에 대한 동의로 본다. 2.” - “토지등소유자가 제19조제4항에 따른 예비사업시행자 지정에 동의 한 경우 제19조제2항에 따른 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본 다. 이 경우 예비사업시행자는 지정을 신청하려는 사업시행자와 같아야 한다. 3.” - “제2조제6호가목에 따른 재개발사업 및 재건축사업에서 토지등소 유자가 제19조제2항제2호 및 제3호에 해당하는 자로 예비사업시행 자 지정에 동의한 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제47조에 따 른 주민대표회의 구성에 동의한 것으로 본다.” - “② 제1항 각 호의 구분에 따라 동의가 인정되기 위한 요건은 다음 각 호와 같다. 1. 동의를 받을 때 제1항 각 호의 구분에 따라 토지등소유자가 동의 하지 아니한 다른 사항에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 포 함하여 동의를 받을 것 2.” - “동의를 받을 때 제1항 각 호의 구분에 따라 토지등소유자가 동의 하지 아니한 다른 사항에 관한 동의로도 인정될 수 있음을 고지하 고, 토지등소유자가 고지받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 동의를 철회하지 아니할 것 3.” - “그 밖에 대통령령으로 정하는 기준과 방법을 충족할 것 제19조의 제목 중 “사업시행자”를 “사업시행자 등”으로 하고, 같은 조 제2항 각 호 외의 부분 전단 중 “제1항”을 “제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자 지정 동의요건”으로, “과반수”를 “과반수와 토지면적 2분의” - “1 이상의 토지소유자(재건축사업 및 리모델링사업의 경우 주택단지별 구분소유자의 과반수로 한다)”로, “자를”을 “자 중 관 계 법령에 따라 사업시행자로 지정할 수 있는 자를”로 하며, 같은 조 제3항을 제5항으로 하고, 같은 조에 제3항 및 제4항을 각각 다음과 같 이 신설하며, 같은” - “조 제5항(종전의 제3항) 중 “제2항”을 “제2항 및 제 4항”으로, “사업시행자”를 “사업시행자 및 예비사업시행자”로 한다. ③ 주민대표단은 특별정비구역 지정 전에 대통령령으로 정하는 절 차를 거쳐 제2항 각 호(제1호ㆍ제4호는 제외한다)에 해당하는 자와 노후계획도시정비사업의 준비ㆍ” - “추진에 필요한 사항에 대하여 협약 또는 계약(이하 “협약등”이라 한다)을 체결할 수 있다. ④ 지정권자는 제3항에 따라 주민대표단과 협약등을 체결한 자를 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 예 비사업시행자로 지정하거나 해제할 수 있다.” - “사업시행자 지정 특례요건을 명확화하고, 특별정비구역 지정 전에 주민대표단과 협약등을 체결한 자를 예비사업자로 지정할 수 있도록 함(안 제19조). 자. 특별정비예정구역에서도 총괄사업관리자를 지정할 수 있도록 함(안 제20조제3항). 차.” - “제20조제3항 전단 중 “특별정비구역”을 “특별정비예정구역 또는 특별 정비구역”으로 한다. 제22조제2항제10호, 같은 조 제3항제10호 및 같은 조 제6항 중 “특별 자치도”를 각각 “특별자치도ㆍ시 또는 군”으로 한다. 제26조의2 및 제26조의3을 각각 다음과 같이 신설한다.” - “시ㆍ군에 노후계획도시정비특별회계 세입ㆍ세출 관련 조례의 제제정 및 개정 권한을 부여함(안 제22조). 카. 공공ㆍ신탁방식으로 특별정비구역을 먼저 지정하여 정비사업을 추진하는 경우, 특별정비계획과 「도시 및 주거환경정비법」의 사업시행계획을 통합하여 수립할 수 있는 특례를 도입함(안 제26” - “제26조의2(특별정비구역 지정의 특례) ① 제19조제4항에 따라 지정된 예비사업시행자는 제2조제6호가목에 따른 노후계획도시정비사업의 신속한 추진을 위하여 제11조제2항에도 불구하고 대통령령으로 정 하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 지정권자에게 특별 정비구역의 지정(변경지정을” - “포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 제 안할 수 있다. 이 경우 예비사업시행자는 다음 각 호의 사항을 포함 한 제안서를 지정권자에게 제출하여야 한다. 1. 노후계획도시정비사업의 명칭 2. 특별정비구역의 위치, 면적 등 개요 3.” - “토지이용, 주택건설 및 기반시설의 설치 등에 관한 기본방향 4. 그 밖에 특별정비구역의 지정 제안을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ② 제1항에 따라 예비사업시행자가 특별정비구역의 지정을 제안한 경우 지정권자는 제11조 및 제13조에도 불구하고 특별정비계획을 수립하기” - “전에 특별정비구역을 지정할 수 있다. ③ 지정권자는 제2항에 따라 특별정비구역을 지정하려면 주민 및 지방의회의 의견을 들어야 하며, 지방위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 제12조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하 지 아니하다.” - “제26조의3(재개발 및 재건축 사업시행의 특례) ① 제26조의2에 따라 특별정비구역이 지정된 경우 지정권자는 토지등소유자의 과반수와 주택단지별 구분소유자의 과반수(재개발사업의 경우 토지면적의 2분 의 1 이상의 토지소유자로 한다)가 동의하는 경우에는 특별정비구역 의 지정과 동시에 예비사” - “업시행자를 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 제26조의2에 따라 특별정비구역의 지정 제안에 동의한 토 지등소유자는 예비사업시행자의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다.” - “③ 사업시행자는 제26조의2에 따라 특별정비구역이 지정된 경우에 는 「도시 및 주거환경정비법」 제101조의10에 따른 정비사업계획 을 수립하여야 한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제101조 의10제1항제1호의 정비계획은 제12조제1항의 특별정비계획으로 갈 음한다.” - “④ 신탁업자는 「도시 및 주거환경정비법」 제101조의10제2항에 따 른 정비사업계획인가(최초 정비사업계획인가를 말한다)를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.” - “이 경우 제1항에 따라 사업시행 자 지정에 동의한 토지등소유자는 정비사업계획인가 신청에 동의한 것으로 본다. ⑤ 제3항에 따른 정비사업계획을 수립하여 「도시 및 주거환경정비 법」 제101조의10에 따른 정비사업계획인가의 고시가 있는 경우 제 13조제3항에 따른 특별정비계획 결정의 고시” - “및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조 제4호가목ㆍ다목 및 마목의 경우만 해당한다)의 결정ㆍ변경 등을 받 은 것으로 본다. ⑥ 제3항에 따른 정비사업계획에 관하여는 제17조, 제26조제2항ㆍ제 3항, 제29조 및 제30조를 준용한다.” - “이 경우 “특별정비계획”은 “정비 사업계획”으로 본다. ⑦ 제3항에 따른 정비사업계획에 관하여는 「도시 및 주거환경정비 법」 제101조의10제7항에도 불구하고 같은 법 제10조부터 제13조까 지, 제17조제3항부터 제5항까지, 제54조, 제55조 및 제59조를 준용하 지 아니한다.” - “다만, 제26조제2항에 따라 재건축진단에 완화된 기준 을 적용하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제12조 및 제13 조를 준용하며, 이 경우 “시장ㆍ군수등”은 “지정권자”로, “정비계획” 및 “사업시행계획”은 “정비사업계획”으로 본다.” - “제35조의2(노후계획도시정비플랫폼의 구축) ① 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사는 노 후계획도시정비사업의 효율적이고 투명한 관리를 위하여 노후계획 도시정비플랫폼을 구축하여 운영할 수 있다.” - “② 국토교통부장관은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ 특별자치도지사에게 제1항에 따른 노후계획도시정비플랫폼의 구축 등에 필요한 자료의 제출 등 협조를 요청할 수 있다.” - “이 경우 자료 의 제출 등 협조를 요청받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ 도지사ㆍ특별자치도지사는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. ③ 노후계획도시정비플랫폼은 노후계획도시정비사업 업무와 관련하 여 「도시 및 주거환경정비법」 제119조에 따른 정비사업관리시스 템 등 국토교통부령으로” - “정하는 시스템과 전자적으로 연계하여 활 용할 수 있다. ④ 제1항에 따른 노후계획도시정비플랫폼의 운영방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령 또는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별 자치도의 조례로 정한다.” - “제39조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 노후계획 도시정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우에는 제13조제3항 전단에 따른 고시가 있은 날 또 는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6” - “조제2항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 특별정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축 물을 분양받을 권리를 산정한다. 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2.” - “「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 집합건물이 아 닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축 물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4.” - “나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다 세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전 유부분의 분할로 토지등소유자가 증가하는 경우 ② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도” - “지사ㆍ특별자치도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ 건축물을 분양받을 권리의 산정기준 등을 해당 지방자치단체의 공 보에 고시하여야 한다.” - “제40조(벌칙) ① 제18조의4에 따른 토지등소유자의 서면동의서 또는 전자서명동의서를 위조한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하 의 벌금에 처한다.” - “② 제18조의4에 따른 토지등소유자의 서면동의서 또는 전자서명동 의서를 매도하거나 매수한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이 하의 벌금에 처한다. ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 1.” - “제16조제1항을 위반하여 허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행 위를 한 자 2.” - “제18조의2제3항을 위반하여 지정권자로부터 주민대표단의 승인을 받지 아니하고 주민대표단을 구성ㆍ운영하거나 제18조의3제1항 각 호의 업무를 수행한 자 3.” - “제18조의2제3항에 따라 승인받은 주민대표단이 구성되어 있음에 도 불구하고 임의로 주민대표단을 구성하여 이 법에 따른 노후계 획도시정비사업을 추진한 자” - “부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다 만, 제39조의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(주민대표단 및 예비사업시행자에 대한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 국토교통부 고시에 따라 구성된 주민대표단은 이 법에 따라 구성된 것으로 본다.” - “다만, 주민대표단은 이 법 시행 후 3개월 이내 에 제18조의2제2항 및 제4항의 개정규정에 따른 요건을 갖추어 지 정권자의 승인을 받아야 한다. ② 이 법 시행 당시 국토교통부 고시에 따라 지정된 예비사업시행 자는 이 법에 따라 지정된 것으로 본다.” - “다만, 예비사업시행자는 이 법 시행 후 3개월 이내에 제19조제5항의 개정규정에 따른 요건을 갖추어 지정권자의 승인을 받아야 한다.”

원문 제안이유

대안의 제안이유 노후계획도시정비사업은 노후화된 계획도시를 광역적ㆍ체계적으로 정비하여 도심 내 주택을 공급할 수 있는 핵심 수단 중 하나로써, 정비사업이 빠르게 추진될 수 있도록 제도적으로 지원하는 것이 중요함. 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 제정된 이후 1기 신도시 등에서 노후계획도시정비사업이 진행되고 있으나, 정비사업 관련 각종 계획의 통합수립, 법정 주민단체의 조기 설립을 통한 참여도 제고, 토지등소유자의 동의서 제출의 편의성 제고 등 속도감 있는 정비사업 추진을 위한 제도개선의 필요성이 지속적으로 제기되고 있음. 아울러, 정부는 지난 9월 7일 “주택공급 확대방안”을 통해 「노후계획도시법」 등 정비사업 관련 법률을 일제히 정비하여 과감한 규제 완화를 통한 정비사업의 신속한 추진을 지원하겠다고 발표하였음. 이에, 개정안은 「노후계획도시법」의 특별정비계획과 「도시 및 주거환경정비법」의 사업시행계획을 동시에 수립하는 특례를 도입하고, 주민대표단의 법적 근거를 마련하며, 목적이 유사ㆍ동일한 사항에 대한 토지등소유자 동의서의 인정 특례 및 노후계획도시 정비플랫폼의 운영 근거 등을 도입함으로써, 노후계획도시정비사업을 통한 주택공급 촉진 및 미래도시 전환을 신속히 추진할 수 있도록 지원하려는 것임. 한편, 재건축ㆍ재개발사업 추진 시 조합원 입주권 획득을 목적으로 건축물 대장상 상가의 구분 점포를 늘리는 이른바 ‘분양권 늘리기(지분쪼개기)’ 등 투기행위가 발생하여 정비사업의 사업성이 낮아지고 이로 인한 갈등으로 사회적 비용이 증가하고 있는 실정임. 이에, 개정안은 노후계획도시 내 투기행위를 방지하고 노후계획도시정비사업을 차질 없이 추진하기 위해 행위제한 대상에 지분 쪼개기 행위를 추가하고, 분양받을 권리의 산정 기준일을 당초 기본계획 수립 후에서 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 이후로 조기화하여 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하려는 것임. 대안의 주요내용 가. 주택단지의 정의를 신설하고, 도로·철도 등의 시설로 분리되는 경우 등에는 별개의 주택단지로 취급할 수 있도록 함(안 제2조제8호 신설). 나. 기본계획 수립을 위한 절차와 특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 수립을 위한 절차를 병행할 수 있도록 근거를 마련함(안 제13조의2 신설). 다. 서로 연접하지 아니한 특별정비예정구역의 결합을 허용하고, 특별정비구역의 분할, 통합 및 결합의 요건 등에 관한 조례 제정권한을 도에서 시ㆍ군으로 이관함(안 제15조). 라. 비경제적인 건축행위 및 투기수요의 유입을 막기 위해 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역에서 건축물의 건축이나 토지의 분할 등을 제한할 수 있도록 함(안 제16조제7항 신설). 마. 선도지구 지정요건 중 주민 참여도를 주민 동의율로 수정함(안 제18조제3항). 바. 주민대표단의 법적 근거를 마련하고 구성 및 기능 규정을 신설함(안 제18조의2 및 제18조의3 신설). 사. 토지등소유자의 동의방법을 구체화하고 목적이 동일ㆍ유사한 사항에 대한 동의서를 상호 인정하도록 특례를 도입함(안 제18조의4 및 제18조의5 신설) 아. 사업시행자 지정 특례요건을 명확화하고, 특별정비구역 지정 전에 주민대표단과 협약등을 체결한 자를 예비사업자로 지정할 수 있도록 함(안 제19조). 자. 특별정비예정구역에서도 총괄사업관리자를 지정할 수 있도록 함(안 제20조제3항). 차. 시ㆍ군에 노후계획도시정비특별회계 세입ㆍ세출 관련 조례의 제제정 및 개정 권한을 부여함(안 제22조). 카. 공공ㆍ신탁방식으로 특별정비구역을 먼저 지정하여 정비사업을 추진하는 경우, 특별정비계획과 「도시 및 주거환경정비법」의 사업시행계획을 통합하여 수립할 수 있는 특례를 도입함(안 제26조의2 및 제26조의3 신설). 타. 노후계획도시정비플랫폼의 구축 및 운영에 관한 법적 근거를 마련함(안 제35조의2 신설). 파. 지정권자가 기본계획 주민공람 공고 이후 건축물을 분양받을 수 있는 권리산정기준일을 설정할 수 있도록 근거를 마련함(안 제39조 신설). 하. 토지등소유자의 동의서 위조 및 매매, 행위제한 위반, 주민대표단 무단 운영 및 임의 구성 등에 대한 벌칙을 규정함(안 제40조 신설).

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#주택정책 #도시계획 #토지이용

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