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전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)(국토교통위원장)

대수: 22 법안번호: 2218526 발의일: 2026-04-22 상태: 원안가결
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법안 처리 타임라인

2026-04-22
발의일
날짜 없음
소관위 배정
국토교통위원회
2026-04-16
소관위 처리
대안가결
2026-04-22
법사위 처리
수정가결
완료
본회의 처리
원안가결

AI 요약

핵심 요약 이 대안은 전세사기 피해주택 매입과 공공임대 지원을 보완하고, 피해회복을 위한 최소지원금과 주택 안전관리 권한을 마련하도록 제안해요. 배경 현행법에는 피해주택을 공공주택사업자가 매입하고 공공임대주택에 거주하도록 지원하는 제도가 있지만, 경매·공매에서 매입이 늦어지거나 피해자가 주택을 사지 못하면 지원이 제한되는 문제가 제기됐어요. 이 대안은 매입 절차, 피해회복 지원, 안전관리와 계약 전 상담 등을 보완하려는 내용이에요. 법안은 원안가결됐지만, 아래 내용은 대안이 제안한 제도 변경을 설명해요. 주요 변경사항 - 계약 전 상담과 센터 명칭 변경: 전세피해지원센터의 명칭을 전세피해 및 예방지원센터로 바꾸고, 임대차계약을 체결하려는 사람에게 등기사항증명서의 권리관계 분석, 계약서 문구 검토, 안전한 계약을 위한 주의사항 등을 상담할 수 있도록 제안해요. - 국세·지방세 안분 징수 특례 절차: 국세와 지방세의 안분 징수 특례를 적용하는 절차를 확대하도록 제안해요. 제공된 자료에는 확대되는 구체적인 절차 내용은 확인되지 않아요. - 경매에서 우선매수 신고와 매각기일 통지: 최고매수신고가격이 없는 경우 피해자가 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수하겠다고 신고할 수 있도록 해요. 피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자가 그 사실을 법원에 통보하면, 법원이 공공주택사업자에게 매각기일을 통지하도록 제안해요. - 피해자의 직접 매입과 매각 절차 유예·정지 신청: 공공주택사업자에게 매입을 요청한 피해자도 희망하면 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 제안해요. 매입 요청을 받은 공공주택사업자는 제17조에 따른 경매절차, 제18조에 따른 매각절차 또는 제19조에 따른 매각절차의 유예·정지·중지를 신청할 수 있도록 해요. - 매입 방법에 따른 취득세 감면: 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매나 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매 외의 방법으로 피해주택을 매입한 경우에도 취득세를 감면받도록 제안해요. - 경매·공매에서 집을 사지 못한 피해자의 공공임대 지원: 경매 또는 공매 절차가 끝났지만 피해주택을 매수하지 못한 전세사기피해자도 공공임대주택을 지원받을 수 있도록 제안해요. - 신탁사기 피해주택 협의매입: 공공주택사업자가 신탁사기 피해주택을 협의매입할 수 있도록 하고, 그 절차를 마련하도록 제안해요. - 위반건축물 피해주택의 우선 매입: 공공주택사업자가 위반건축물 피해주택을 우선 매입한 뒤 지방자치단체의 사전심의를 신청할 수 있도록 절차를 마련해요. - 최소보장금 부족분 지원: 최소보장피해자의 임차보증금 3분의 1을 최소보장금으로 두고, 대항력 또는 우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 지원액의 합계가 이에 못 미치면 부족분을 최소지원금으로 신청할 수 있도록 제안해요. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하고, 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 이내 범위에서 한 차례 연장할 수 있어요. - 최소지원금 신청 제한과 공공임대 지원 관계: 본인의 피해주택이나 신탁사기 피해주택을 직접 매수한 사람, 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 사람, 제25조의10에 따라 최소보장금 전부 또는 일부를 선지급받은 사람은 최소지원금을 신청할 수 없도록 제안해요. 최소지원금을 받은 피해자는 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 해요. - 최소보장금 선지급·정산을 위한 조사와 정보 활용: 최소지원금과 선지급금의 지급·정산·반납을 위해 국토교통부장관이 피해자와 국가기관 등에 자료나 정보 제공을 요청할 수 있도록 해요. 요청받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 따라야 하고, 위탁기관의 장은 임차보증금 및 반환채권 변제액 자료를 요청할 수 있으며, 장관은 제공받은 자료를 수집·관리·보유·활용할 수 있도록 제안해요. - 파산 시 우선변제권이 인정되는 보증금 청구권: 임대인이 파산한 경우, 피해주택에 관한 임차보증금은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제415조제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도에서 책임이 면제되지 않는 청구권으로 보도록 제안해요. - 지방자치단체의 피해주택 관리 권한: 지방자치단체의 장이 공공요금과 공용부분 유지·보수비용의 체납 내역을 조사하고 조치할 수 있도록 하되, 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 체납은 제외해요. 시설 안전관리가 실질적으로 불가능하다고 판단되는 경우에는 소방시설·소방안전·승강기 안전관리를 직접 수행하거나 관리업자 등을 통해 대행하게 할 수 있고, 피해주택 보존 조치도 할 수 있도록 제안해요. 보존 조치는 피해자의 동의를 받아야 하며, 지방자치단체의 장이 임차물 보존에 필요한 비용을 지출하면 「민법」 제626조제1항에도 불구하고 피해자를 대신해 임대인에게 상환을 청구할 수 있어요. - 피해자 협동조합 등의 사업 지원: 전세사기피해자등이 설립하거나 피해자등을 조합원으로 하는 협동조합, 그리고 그 협동조합이 발행주식총수 중 대통령령으로 정하는 비율 이상을 소유한 부동산투자회사가 피해주택을 매입하거나 피해자등에게 임대주택을 임대하는 경우 지방자치단체가 행정적·재정적 지원을 할 수 있도록 제안해요. - 권리관계 자료와 임대인 신용정보 요청: 국토교통부장관이 피해자 지원을 위해 금융기관 등의 보전처분·압류·저당권 등 담보권 설정 관련 권리관계 자료 제공을 요청할 수 있도록 해요. 특히 필요하다고 인정할 때에는 신용정보집중기관의 장에게 피해자등의 임대인에 관한 신용정보 제공을 요청할 수 있고, 신용정보집중기관의 장은 제공 사실을 명의인에게 통보해야 해요. 다만 명의인이 동의하면 통보하지 않을 수 있도록 제안해요. - 시행 시기와 적용례: 대부분의 개정 내용은 공포한 날부터 시행하고, 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제31조 중 해당 개정 부분과 제34조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 제안해요. 일부 피해주택 매입 및 공공임대 지원 규정은 시행 전 매입 요청이나 경매·공매가 끝난 경우에도 적용하고, 최소지원금·선지급 규정도 시행 전 피해자등으로 결정된 사람에게 적용하되 신청기간은 시행일부터 계산해요. 신청 제한 중 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우에 관한 규정은 개정규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용하며, 파산 특례는 시행 전 파산선고를 받고 시행 당시 면책결정이 확정되지 않은 경우에도 적용하도록 해요. 적용 대상 - 전세사기피해자등 및 제2조제4호다목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 최소보장피해자에서 제외돼요) - 임대차계약을 체결하려는 사람 - 피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자 - 피해주택을 관리하는 지방자치단체 - 전세사기피해자등이 설립하거나 피해자등을 조합원으로 하는 협동조합 및 해당 협동조합이 일정 비율 이상의 주식을 소유한 부동산투자회사 중요 조건 - 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1이며, 대항력 또는 우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 지원액의 합계가 이에 미달해야 최소지원금을 신청할 수 있어요. - 본인의 피해주택 또는 신탁사기 피해주택을 직접 매수한 사람, 우선변제권 행사 소홀로 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 사람, 최소보장금 전부 또는 일부를 선지급받은 사람은 최소지원금을 신청할 수 없어요. - 최소지원금을 지급받으면 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없어요. - 지방자치단체가 피해주택 보존 조치를 하는 경우 피해자의 동의가 필요하고, 공공요금·공용부분 비용 체납 조사 대상에서 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 체납은 제외돼요. - 소방시설·소방안전·승강기 안전관리는 실질적으로 불가능하다고 판단되는 경우 직접 수행하거나 관리업자 등을 통해 대행할 수 있어요. - 최소지원금 신청 제한 중 배당요구 또는 배분요구를 하지 않은 경우에 관한 규정은 개정규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용해요. - 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제31조의 관련 부분 및 제34조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 제안해요. 그 밖의 개정규정은 공포한 날부터 시행하도록 제안해요. - 국세·지방세 안분 징수 특례의 확대 절차, 최소보장금 선지급의 구체적 요건과 반납 절차 등은 제공된 자료만으로 세부 내용을 확인할 수 없어요. 원문 근거 - “대안의 주요내용 가. 전세피해지원센터의 명칭을 전세피해 및 예방지원센터로 변경하고 임대차 계약을 체결하려는 자에 대하여 상담 업무를 수행할 수 있도록 함(안 제11조). 나. 국세 및 지방세의 안분 징수 특례 적용 절차를 확대함(안 제23조제1항 및 제24조제1항). 다.” - “대비표 개 정 안 제11조(전세피해 및 예방지원센 터) ① ------------------ ------------------------ ------------------------ ------------------------ ------------------------ --------” - “-------위하여 전세 피해 및 예방지원센터------- ------------------------ -----------. 1. ∼ 4. (현행과 같음) ② (현행과 같음) ③ 전세피해지원센터는 임대차 계약을 체결하려는 자에 대하 여 다음 각 호의 사항에 대한 상담을 수행할 수 있다” - “. 1. 임대차목적물의 「부동산등 기법」에 따른 등기사항증명 서의 권리관계 분석 2. 임대차계약증서의 문구 검 토 3. 그 밖에 안전한 임대차계약 을 위한 주의사항 등 ④ (현행 제3항과 같음)” - “원활한 피해주택 매입을 위해 최고매수신고가격이 없는 경우 피해자가 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 규정하는 한편, 전세사기피해자로부터 전세사기피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자가 그 사실을 법원에 통보하면 법원이 공공주택사업자에게 매각기일” - “을 통지하도록 함(안 제20조제1항 단서 및 제25조제5항 신설 등). 라. 공공주택사업자에게 피해주택의 매입을 요청한 피해자도 본인이 희망하는 경우에는 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 공공주택사업자가 전세사기피해주택의 매입 요청을 받으면 제17조에 따른 경매절차의 유예？정지,” - “제18조에 따른 매각절차의 유예？정지 또는 제19조에 따른 매각절차의 유예？중지를 신청할 수 있도록 함(안 제25조제2항 및 제3항, 안 제25조제15항 및 제16항 신설). 마.” - “공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매 외의 방법으로 전세사기피해주택을 매입한 경우에도 취득세를 감면받도록 함(안 제25조제4항). 바.” - “경매 또는 공매 절차가 완료되었으나 해당 피해주택을 매수하지 못한 전세사기피해자도 공공임대주택을 지원받을 수 있도록 함(안 제25조의2제1항제3호 신설). 사. 공공주택사업자가 신탁사기피해주택을 협의매입할 수 있도록 하고, 협의매입 절차를 마련함(안 제25조의3). 아.” - “제3조(공공임대주택 지원에 관한 적용례) 제25조의2제1항제3호의 개정 규정은 이 법 시행 전에 경매 또는 공매절차가 완료되었으나 해당 주택을 매수하지 못한 전세사기피해자에 대하여도 적용한다.” - “공공주택사업자가 위반건축물 피해주택을 우선 매입한 후에 지방자치단체의 사전심의를 신청할 수 있도록 절차를 신설함(안 제25조의6제7항 신설). 자.” - “제25조의9(임차보증금의 최소보장) ① 전세사기피해자와 제2조제4호다 목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외하며, 이하 “최소보장피해자”라 한다)은 다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(이하 “최소보장금”이라 한다)에 미치지 못할 경우에는 국토교” - “통부장관(제29조에 따라 업무를 위탁받은 자를 포함 한다. 이하 이 조 및 제25조의10부터 제25조의12까지에서 같다)에게 그 부족분(이하 “최소지원금”이라 한다)의 지급을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신청할 수 있으며, 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여” - “부를 결정하여야 한다. 다만, 신청서류 누락으로 보완이 필요한 경우 등 기간 내 결정할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에는 30일 이내의 범위에서 그 기간을 한 차례 연 장할 수 있다. 1. 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하 여 받은 금액 2.” - “임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액 3. 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 지원액 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 최소지원금을 신청할 수 없다. 1. 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 최소보장피해자 2.” - “「주택임대차보호법」에 따른 우선변제권의 행사를 소홀히 하여 「민사집행법」에 따른 배당요구 또는 「국세징수법」 및 「지방 세징수법」에 따른 배분요구를 하지 아니한 최소보장피해자 3.” - “제25조의10에 따라 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급 받은 자 ③ 최소보장피해자가 최소지원금을 지급받은 경우 제25조, 제25조의 2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다. ④ 국가 또는 지방자치단체는 최소지원금에 해당하는 비용을 재정 으로 지원할 수 있다.” - “전세사기피해자간 피해회복 형평성 제고를 위해 피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 변제받은 금액, 경매차익 등으로 회복한 금액이 최소보장금액에 미치지 못할 경우에는 그 부족분을 지원하는 최소보장 제도를 도입하고, 최소보장금의 전부 또는 일부의 선지급” - “, 지원금 등의 반납 절차 및 조사 및 정보의 수집ㆍ활용 근거 등을 신설함(안 제25조의9부터 제25조의12까지 신설). 차. 임대인이 파산한 경우 우선변제권이 인정되는 임차보증금에 대하여는 면책되지 아니하는 청구권으로 보도록 함(안 제25조의13 신설). 카.” - “제25조의12(최소지원금 및 선지급금 지급 등을 위한 조사 및 정보의 수집ㆍ활용) ① 국토교통부장관은 최소지원금 및 선지급금의 지급ㆍ 정산ㆍ반납 등 업무를 위하여 최소보장피해자 및 국가기관 등에 대 하여 필요한 자료 또는 정보의 제공을 요청할 수 있다.” - “이 경우 요 청을 받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. ② 국토교통부장관의 업무를 제29조에 따라 위탁받은 기관의 장은 최소보장피해자의 임차보증금, 임차보증금반환채권을 통하여 변제받 은 금액에 대한 자료를 최소보장피해자 또는 관계기관의 장에게 요 청할 수 있다.” - “③ 국토교통부장관은 제1항 및 제2항에 따라 제공받은 자료 또는 정보를 수집ㆍ관리ㆍ보유 또는 활용할 수 있다. ④ 제1항에 따른 자료요청 또는 정보의 제공요청 등에 관하여는 제 13조제1항부터 제4항까지 및 같은 조 제6항을 준용한다.” - “제25조의13(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 관한 특례) 「채 무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제566조에도 불구하고 전세사기 피해주택에 대한 전세사기피해자등의 임차보증금은 같은 법 제415 조제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 책임이 면제 되지 아니하는 청구권” - “지방자치단체에 공공요금 등의 체납 내역 조사 및 조치, 소방시설 및 승강기 안전관리, 피해주택의 보존을 위한 조치 등을 직접 수행할 수 있는 권한을 부여함(안 제28조의2). 타.” - “으로 본다. 제28조의2제2항 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다. 다만, 제5호의 경우 전세사기피해자의 동의를 받아야 하며, 지방자 치단체의 장이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우에는 「민법」 제626조제1항에도 불구하고 전세사기피해자를 대신하여 임대인에게 그 상” - “환을 청구할 수 있다. 제28조의2제2항에 제3호부터 제5호까지를 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제4항을 제5항으로 하며, 같은 조에 제4항을 다음과 같이 신 설하고, 같은 조 제5항(종전의 제4항) 중 “제3항까지”를 “제4항까지”로 한다. 3.” - “전기요금ㆍ수도요금 등 공공요금과 공용부분의 유지ㆍ보수비용의 체납(임차인의 고의 또는 과실로 발생한 경우는 제외한다) 내역 조사, 그에 따른 조치 4.” - “전세사기피해주택에 대한 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법 률」에 따른 소방시설의 설치 및 관리, 「화재의 예방 및 안전관 리에 관한 법률」에 따른 소방안전관리업무 및 「승강기 안전관리 법」에 따른 승강기 안전관리업무(이하 “시설등의 안전관리”라 한 다)가 실질적으로 불가능하다고 판단되” - “는 경우에는 시설등의 안전 관리의 직접 수행(해당 법령에 따라 관리업자 등을 통하여 대행하 게 하는 경우를 포함한다) 5. 전세사기피해주택의 보존을 위한 조치 ④ 지방자치단체의 장은 전세사기피해주택의 관리를 위하여 필요한 경우 공공기관 및 민간단체와 협력할 수 있다.” - “전세사기피해자등이 설립한 협동조합 및 일정 지분 이상을 소유한 부동산투자회사 등이 피해주택 매입 및 임차사업을 하는 경우 지방자치단체의 지원근거를 마련함(안 제28조의4 신설). 파.” - “제28조의4(전세사기피해자등이 설립한 협동조합 등에 대한 지원) 지방 자치단체의 장은 전세사기피해자등이 설립하거나 전세사기피해자등 을 조합원으로 하는 협동조합과 해당 협동조합이 발행주식총수 중 대통령령으로 정하는 비율 이상의 주식을 소유한 부동산투자회사 (「부동산투자회사법」 제2조제1호” - “에 따른 부동산투자회사를 말한 다)가 전세사기피해주택을 매입하거나 전세사기피해자등에게 임대주 택을 임대하는 경우에는 행정적ㆍ재정적 지원을 할 수 있다.” - “국토교통부장관이 전세사기피해자등 지원을 위해 금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계와 관련한 자료의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제29조의2제1항). 하.” - “국토교통부장관이 특히 필요하다고 인정할 때에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용정보를 제공받을 수 있도록 근거를 신설함(안 제29조의2제4항부터 제6항까지 신설 및 제31조제1항).” - “제29조의2제1항 중 “제4장”을 “금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계, 제4장”으로 하고, 같은 조에 제4항 부터 제6항까지를 각각 다음과 같이 신설한다.” - “④ 국토교통부장관은 전세사기피해자등 지원을 위하여 특히 필요하 다고 인정할 때에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제32조에도 불구하고 같은 법 제25조에 따른 신용정보집중기관의 장에 게 전세사기피해자등의 임대인에 대한 신용정보(「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제2조제” - “1호에 따른 신용정보를 말한다. 이하 같다)를 제공하도록 요청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 신용정보를 제공하는 신용정보집중기관의 장은 신 용정보등의 제공 사실을 명의인에게 통보하여야 한다.” - “다만, 명의인 의 동의가 있는 경우에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법 률」 제32조제7항에도 불구하고 통보하지 아니할 수 있다. ⑥ 제4항 및 제5항에 따른 신용정보의 제공요청 및 제공 사실의 통 보 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.” - “부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제31조 (제29조의2제4항부터 제6항까지의 개정규정과 관련된 부분으로 한정 한다) 및 제34조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부” - “터 시행 한다. 제2조(공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입에 관한 적용례) 제 25조제2항, 제14항 및 제15항의 개정규정은 이 법 시행 전에 전세사 기피해자가 공공주택사업자에게 전세사기피해주택의 매입을 요청한 경우에도 적용한다.” - “제4조(최소보장피해자에 대한 최소지원금 및 선지급금 지급에 관한 적 용례) 제25조의9 및 제25조의10의 개정규정은 이 법 시행 전에 제14 조 또는 제15조에 따라 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해 자에 대하여도 적용한다.” - “이 경우 제14조의2에 따른 전세사기피해자 등 지원의 신청기간은 이 법의 시행일부터 기산한다. 제5조(최소지원금 신청 제한에 관한 적용례) 제25조의9제2항제2호의 개정규정은 개정규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공 매공고를 하는 경우부터 적용한다.” - “제6조(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 특례에 관한 적용례) 제25조의13의 개정규정은 이 법 시행 전 파산선고를 받고 이 법 시 행 당시 면책결정이 확정되지 아니한 경우에도 적용한다.”

원문 제안이유

대안의 제안이유 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기 피해자를 위한 여러 지원방안들이 추진되고 있으나, 피해주택의 신속한 매입과 관리, 피해자의 주거안정 및 피해 회복을 위한 지원 강화 필요성이 제기되고 있음. 특히, 현행법은 전세사기피해자가 피해주택을 공공주택사업자에게 매입 요청할 수 있도록 하고, 공공임대주택을 통해 일정 기간 거주를 지원하는 등 기본적인 지원체계를 마련하고 있으나, 경매ㆍ공매 절차상 우선매수권 행사와 피해주택 매입 과정에서 제도적 미비로 인해 신속한 매입이 곤란한 경우가 발생하고, 주택 매입 요청이 이루어지지 못한 피해자에 대해서는 공공임대주택 지원이 제한되는 등 공공임대주택 지원의 사각지대가 존재하고 있음. 또한, 위반건축물 피해주택은 지방자치단체의 사전심의 등 절차로 인해 다른 피해주택 대비 매입이 지연되고 있으며, 신탁사기 피해주택의 경우 매입 절차와 방식이 명확하지 않아 실질적인 공공매입으로 이어지지 못하는 경우가 많아 개선이 필요함. 아울러 전세사기피해주택의 매입 과정에서 발생하는 경매차익 및 배당금 등을 통한 피해회복 수준이 경매 여건 등에 따라 큰 차이가 발생함에 따라, 피해자 간 피해보증금 회복률이 큰 편차를 보이고 있음. 이에 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 변제 받은 금액, 경매 차익 등을 합산한 금액이 최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 지원하는 최소지원금 제도를 도입하고, 일부 피해자에 대해서는 최소보장금을 선지급하는 등 피해회복의 형평성을 제고할 필요가 있음. 한편, 현행법에 따르면, 지방자치단체의 장은 전세사기피해주택의 관리 현황 및 피해 실태를 조사하고, 그에 따른 조치를 수행할 수 있으나, 임대인의 소재 불명 등으로 인한 소방시설 안전관리 공백, 공공요금 체납에 따른 단전ㆍ단수 등 생활 안전 문제에 대해 지방자치단체가 적극적으로 개입할 수 있는 명확한 근거가 부족한 실정임. 더 나아가 전세사기 예방을 위해 임차인 대상 정보 제공은 확대되고 있으나, 임대차계약 체결 이전 단계에서 예비 임차인을 대상으로 한 상담ㆍ컨설팅 등 사전적 피해 예방 지원은 충분하지 않다는 지적이 있으며, 피해주택의 선순위 채권 현황을 신속하고 정확하게 파악하는 데에도 제도적 한계가 존재함. 이에 전세사기피해자에 대한 공공임대주택 지원의 사각지대를 해소하고, 피해주택 매입 절차를 개선하며, 피해회복의 형평성 확보와 임차보증금 보호를 강화하는 한편, 지방자치단체의 피해주택 안전관리 권한을 보완하고 예비 임차인에 대한 피해 예방 지원을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 종합적으로 개선ㆍ보완하려는 것임. 대안의 주요내용 가. 전세피해지원센터의 명칭을 전세피해 및 예방지원센터로 변경하고 임대차 계약을 체결하려는 자에 대하여 상담 업무를 수행할 수 있도록 함(안 제11조). 나. 국세 및 지방세의 안분 징수 특례 적용 절차를 확대함(안 제23조제1항 및 제24조제1항). 다. 원활한 피해주택 매입을 위해 최고매수신고가격이 없는 경우 피해자가 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있도록 규정하는 한편, 전세사기피해자로부터 전세사기피해주택 매입을 요청받은 공공주택사업자가 그 사실을 법원에 통보하면 법원이 공공주택사업자에게 매각기일을 통지하도록 함(안 제20조제1항 단서 및 제25조제5항 신설 등). 라. 공공주택사업자에게 피해주택의 매입을 요청한 피해자도 본인이 희망하는 경우에는 직접 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 공공주택사업자가 전세사기피해주택의 매입 요청을 받으면 제17조에 따른 경매절차의 유예？정지, 제18조에 따른 매각절차의 유예？정지 또는 제19조에 따른 매각절차의 유예？중지를 신청할 수 있도록 함(안 제25조제2항 및 제3항, 안 제25조제15항 및 제16항 신설). 마. 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매 외의 방법으로 전세사기피해주택을 매입한 경우에도 취득세를 감면받도록 함(안 제25조제4항). 바. 경매 또는 공매 절차가 완료되었으나 해당 피해주택을 매수하지 못한 전세사기피해자도 공공임대주택을 지원받을 수 있도록 함(안 제25조의2제1항제3호 신설). 사. 공공주택사업자가 신탁사기피해주택을 협의매입할 수 있도록 하고, 협의매입 절차를 마련함(안 제25조의3). 아. 공공주택사업자가 위반건축물 피해주택을 우선 매입한 후에 지방자치단체의 사전심의를 신청할 수 있도록 절차를 신설함(안 제25조의6제7항 신설). 자. 전세사기피해자간 피해회복 형평성 제고를 위해 피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액, 임차보증금반환채권을 변제받은 금액, 경매차익 등으로 회복한 금액이 최소보장금액에 미치지 못할 경우에는 그 부족분을 지원하는 최소보장 제도를 도입하고, 최소보장금의 전부 또는 일부의 선지급, 지원금 등의 반납 절차 및 조사 및 정보의 수집ㆍ활용 근거 등을 신설함(안 제25조의9부터 제25조의12까지 신설). 차. 임대인이 파산한 경우 우선변제권이 인정되는 임차보증금에 대하여는 면책되지 아니하는 청구권으로 보도록 함(안 제25조의13 신설). 카. 지방자치단체에 공공요금 등의 체납 내역 조사 및 조치, 소방시설 및 승강기 안전관리, 피해주택의 보존을 위한 조치 등을 직접 수행할 수 있는 권한을 부여함(안 제28조의2). 타. 전세사기피해자등이 설립한 협동조합 및 일정 지분 이상을 소유한 부동산투자회사 등이 피해주택 매입 및 임차사업을 하는 경우 지방자치단체의 지원근거를 마련함(안 제28조의4 신설). 파. 국토교통부장관이 전세사기피해자등 지원을 위해 금융기관 등의 보전처분, 압류, 저당권 등 담보권의 설정 관련 권리관계와 관련한 자료의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제29조의2제1항). 하. 국토교통부장관이 특히 필요하다고 인정할 때에는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따른 신용정보를 제공받을 수 있도록 근거를 신설함(안 제29조의2제4항부터 제6항까지 신설 및 제31조제1항).

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