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조세특례제한법 일부개정법률안

대수: 22 법안번호: 2222732 발의일: 2026-11-12 상태: 접수
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법안 처리 타임라인

2026-11-12
발의일
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본회의 처리

AI 요약

핵심 요약 이 법안은 법률상 거래 제한으로 등록임대주택을 팔기 어려운 기간을 양도기한 계산에서 빼고, 사유 해소 후 최소 3년을 보장하도록 제안해요. 다만 일정한 의무 위반으로 등록이 말소된 주택은 제외해요. 배경 등록임대주택의 일부 양도소득세 특례는 등록말소일이나 임대의무기간 종료일 등을 기준으로 정해진 기간 안에 주택을 양도해야 적용돼요. 이 법안은 양수인이 조합원 자격이나 분양받을 권리 등을 취득·승계하지 못해 통상적인 거래가 현저히 곤란한 경우 그 기간을 고려하도록 제안해요. 주요 변경사항 - 적용할 세제 특례와 주택의 요건: 등록임대주택에 적용되는 양도소득세 감면, 중과세율 적용 배제 또는 장기보유 특별공제 가운데 등록말소일·임대의무기간 종료일 등부터 일정 기간 안에 양도해야 하는 특례에 적용하도록 제안해요. 임대사업자로 등록했거나 등록이 말소된 사람이 대통령령으로 정하는 요건을 지킨 주택이 대상이에요. - 거래제한기간의 범위: 양수인의 조합원 자격, 분양받을 권리 또는 이에 준하는 권리의 취득·승계가 제한되어 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 거래제한기간으로 정하도록 제안해요. 여기에는 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 본문에 따라 양수인이 같은 조 제1항의 조합원이 될 수 없고 같은 조 제2항 단서 각 호에 해당하지 않는 경우와, 다른 법률 또는 법률에 따른 처분으로 권리 취득·승계가 제한되는 경우 중 대통령령으로 정하는 경우가 포함돼요. - 양도기한 연장: 거래제한기간은 양도기한 계산에 산입하지 않고, 양도기한을 그 기간만큼 연장하도록 제안해요. 연장된 기한이 거래제한 사유 해소일부터 3년이 되는 날보다 빠르면 그 3년이 되는 날까지로 하되, 이 법 또는 다른 법률에 따른 양도기한이 더 늦으면 그 늦은 날을 적용하도록 해요. - 등록 말소 사유에 따른 적용 제외: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록했거나, 임대의무기간·임대료 증액 제한·임대보증금 보증 가입 의무 또는 대통령령으로 정하는 임대사업자 의무를 위반해 등록의 전부 또는 일부가 말소된 경우에는 특례를 적용하지 않도록 제안해요. - 대통령령으로 정할 사항: 거래제한기간의 시작일과 종료일, 양도가 현저히 곤란한 경우의 판단기준, 특례 적용 신청과 증명서류 등 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 제안해요. - 시행일과 종전 주택에 대한 적용: 법안은 2027년 1월 1일 시행을 제안해요. 시행 후 양도하는 주택부터 적용하고, 시행 전에 등록이 말소되거나 임대의무기간이 종료된 주택도 요건을 갖추면 적용하되 일정한 의무 위반으로 등록이 말소된 주택은 제외해요. 시행 전에 생긴 거래제한 사유가 시행 당시에도 계속되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 적용하도록 하며, 종전 양도기한이 이미 지난 주택은 그 기한이 지나기 전에 거래제한 사유가 발생해 시행 당시까지 계속된 경우에만 적용해요. 다만 시행 전에 양도소득세 부과처분이 확정됐거나, 신고·납부 후 「국세기본법」에 따른 경정청구기간이 지난 경우에는 적용하지 않도록 해요. 적용 대상 - 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록했거나 등록이 말소된 사람의 등록임대주택 - 양수인의 조합원 자격·분양받을 권리 또는 이에 준하는 권리의 취득·승계 제한으로 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 주택 중요 조건 - 대통령령으로 정하는 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 임대보증금 보증 가입 등 요건을 준수해야 해요. - 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 본문에 따라 양수인이 같은 조 제1항의 조합원이 될 수 없고 같은 조 제2항 단서 각 호에도 해당하지 않는 경우가 포함돼요. - 다른 법률 또는 법률에 따른 처분에 의한 권리 취득·승계 제한은 대통령령으로 정하는 경우여야 해요. - 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록했거나 정해진 임대사업자 의무 위반으로 등록이 말소된 경우에는 적용하지 않도록 제안해요. - 시행 전에 양도소득세 부과처분이 확정됐거나, 신고·납부 후 「국세기본법」에 따른 경정청구기간이 지난 경우에는 적용하지 않도록 제안해요. 원문 근거 - “제97조의11(처분이 제한된 등록임대주택에 대한 양도기한의 특례) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록한 자 또는 같은 법에 따라 그 등록이 말소된 자가 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 임대보증금에 대한 보증 가입 등 대통령령으로 정하 는 요건을 준수한 등록임대” - “주택에 대하여 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 양도소득세의 감면, 중과세율 적용 배제 또는 장기보유 특별공제(이하 이 조에서 ‘등록임대주택 과세특례’라 한다)의 적용을 위하여 등록말소일, 임대의무기간 종료일 또는 그 밖에 대통령령으 로 정하는 날부터 일정한 기간 이내에 양도할 것이” - “요구되는 경우 에는 제2항에 따른 거래제한기간을 그 양도기한을 계산할 때 산입 하지 아니한다. 1. 제97조 및 제97조의2부터 제97조의5까지에 따른 과세특례 2.” - “「소득세법」 제95조 또는 제104조에 따른 과세특례로서 등록임 대주택에 적용되는 것 ② 제1항에서 ‘거래제한기간’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하 는 사유로 해당 주택을 양수하는 자의 조합원 자격, 분양받을 권 리 또는 이에 준하는 권리의 취득ㆍ승계가 제한되어 통상적인 거 래에” - “의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 말한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 본문에 따라 해당 정비 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자가 같은 조 제1항에 따른 조 합원이 될 수 없고, 같은 조 제2항 단서 각 호의 어느 하나에도 해당하지 아니하는 경우 2.” - “다른 법률 또는 법률에 따른 처분으로 해당 주택을 양수하는 자 의 조합원 자격, 분양받을 권리 또는 이에 준하는 권리의 취득ㆍ 승계가 제한되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 제1항에 따른 양도기한은 거래제한기간만큼 연장한다.” - “④ 제3항에 따라 연장된 양도기한이 거래제한 사유가 해소된 날부 터 3년이 되는 날보다 먼저 도래하는 경우에는 그 3년이 되는 날을 양도기한으로 본다.” - “다만, 이 법 또는 다른 법률에 따른 양도기한이 본문에 따른 양도기한보다 늦게 도래하는 경우에는 그 늦게 도래하 는 날을 양도기한으로 본다. ⑤ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 임대사업자 등록의 전부 또는 일부가 말소된 경우에는 이 조를 적 용하지 아니한다” - “. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우 2. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 임대사업자의 의무를 위 반한 경우 ⑥ 제1항부터 제5항까지를 적용할 때 거래제한기간의 기산일 및 종 료일, 통상적인 거래에” - “의한 양도가 현저히 곤란한 경우의 판단기 준, 등록임대주택 과세특례의 적용 신청 및 증명서류와 그 밖에 필 요한 사항은 대통령령으로 정한다.” - “부 칙 제1조(시행일) 이 법은 2027년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 제97조의11의 개정규정은 이 법 시행 이후 양도 하는 주택부터 적용한다.” - “제3조(종전 등록임대주택에 관한 특례) ① 이 법 시행 전에 「민간임 대주택에 관한 특별법」에 따른 등록이 말소되거나 임대의무기간이 종료된 주택으로서 제97조의11제1항의 개정규정에 따른 요건을 갖 춘 주택에 대해서도 같은 조의 개정규정을 적용한다.” - “② 제1항은 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대보증금에 대한 보 증 가입 의무 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 임대사업자의 의 무를 위반하여 등록이 말소된 주택에 대해서는 적용하지 아니한다.” - “제4조(시행 전 거래제한 사유에 관한 특례) ① 이 법 시행 전에 제97 조의11제2항 각 호의 개정규정에 따른 거래제한 사유가 발생하여 이 법 시행 당시까지 계속되고 있는 주택에 대해서는 그 거래제한 사유가 발생한 날부터 같은 조의 개정규정을 적용한다.” - “② 이 법 시행 전에 종전의 규정에 따른 양도기한이 지난 주택의 경우에는 그 양도기한이 지나기 전에 제1항의 거래제한 사유가 발 생하여 이 법 시행 당시까지 계속되고 있는 경우에만 제97조의11의 개정규정을 적용한다.” - “③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 이 법 시행 전에 양도소득세의 부 과처분이 확정되었거나 양도소득세를 신고ㆍ납부하여 「국세기본 법」에 따른 경정청구기간이 지난 경우에는 제97조의11의 개정규정 을 적용하지 아니한다.”

원문 제안이유

제안이유 정부는 민간 임대주택의 공급 확대와 임차인의 주거안정을 위하여 등록임대주택 제도를 운영하면서 일정한 요건을 갖춘 임대사업자에게 양도소득세 감면, 중과세율 적용 배제 및 장기보유 특별공제 등 세제상 특례를 부여하여 왔음. 이에 따라 상당수 임대사업자는 정부 정책을 신뢰하여 장기간 임대의무를 부담하고 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한 등 각종 공적 의무를 이행하여 왔음. 현행 세법령은 일부 등록임대주택에 대하여 등록말소일 또는 임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 과세특례의 요건으로 정하고 있음. 그러나 등록임대사업자가 그 양도기한 내에 주택을 양도하려 하더라도 정비사업의 진행 등 본인의 귀책사유와 관계없는 법률상의 제한으로 통상적인 거래가 현저히 곤란한 경우가 있음. 특히 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항은 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립인가 후 또는 재개발사업의 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 자가 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 하고 있음. 이 규정은 양도 자체를 금지하는 것은 아니지만, 양수인이 조합원 자격이나 분양받을 권리를 취득하지 못하게 되어 사실상 거래 상대방을 확보하기 매우 어렵게 하는 효과가 있음. 또한 등록임대의무를 장기간 이행한 임대사업자는 해당 주택에 실제 거주하기 어려워 같은 항 단서의 1세대 1주택자에 관한 거주기간 요건 등을 충족하기 어려운 경우가 있음. 이처럼 정부 정책에 따라 임대의무를 성실히 이행한 임대사업자가 다른 법률에 따른 권리 취득 제한으로 실질적인 처분기회를 갖지 못하였음에도, 정해진 양도기한이 지났다는 이유만으로 종전의 과세특례를 적용받지 못하게 하는 것은 조세형평과 신뢰보호의 원칙에 부합하지 아니함. 이에 등록임대주택에 관한 양도소득세 과세특례 중 등록말소일 또는 임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 요건으로 하는 과세특례에 대하여, 법률에 따른 양수인의 조합원 자격 또는 분양받을 권리 등의 취득ㆍ승계 제한으로 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 양도기한 계산에서 제외하도록 하고, 거래제한 사유가 해소된 후 최소 3년의 양도기간을 보장하려는 것임. 다만, 임대의무 또는 임대료 증액 제한 등을 위반하여 등록이 말소된 경우에는 특례 적용에서 제외하여 성실한 임대사업자만을 보호하려는 것임. 주요내용 가. 적용 대상 과세특례를 등록임대주택에 관한 양도소득세 감면, 중과세율 적용 배제 또는 장기보유 특별공제 중 등록말소일ㆍ임대의무기간 종료일 등을 기준으로 일정한 기간 이내에 양도할 것을 요건으로 하는 과세특례로 한정함(안 제97조의11제1항 신설). 나. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 본문에 따라 양수인이 조합원이 될 수 없고 같은 항 단서의 예외에도 해당하지 아니하는 경우 등, 법률에 따라 양수인의 조합원 자격ㆍ분양받을 권리 또는 이에 준하는 권리의 취득ㆍ승계가 제한되어 통상적인 거래에 의한 양도가 현저히 곤란한 기간을 ‘거래제한기간’으로 정함(안 제97조의11제2항 신설). 다. 거래제한기간을 과세특례의 양도기한 계산에서 제외하되, 거래제한 사유가 해소된 날부터 최소 3년의 양도기간을 보장함(안 제97조의11제3항 및 제4항 신설). 라. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 또는 임대보증금 보증 가입 의무 등을 위반하여 등록이 말소된 경우에는 특례 적용을 배제함(안 제97조의11제5항 신설). 마. 거래제한기간의 기산일ㆍ종료일, 양도가 현저히 곤란한 경우의 판단기준, 적용 신청 및 증명서류 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 함(안 제97조의11제6항 신설). 바. 이 법 시행 전에 등록이 적법하게 말소되거나 임대의무기간이 종료된 주택 및 시행 전에 거래제한 사유가 발생한 주택에도 일정한 요건 아래 개정규정을 적용하되, 이미 확정된 조세채권에는 영향을 미치지 않도록 함(안 부칙 제2조부터 제4조까지).

대표 발의 의원

더불어민주당 이언주 →

법안 원문

국회 원문 보기 → 의안원문 PDF ↗

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